El Contrato de Arras: Primer Paso en la Compraventa de Vivienda
El contrato de arras es el documento que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Su función es reservar el inmueble para el comprador y comprometer a ambas partes con la operación, estableciendo las consecuencias del incumplimiento. Pese a su aparente sencillez, es uno de los documentos que con mayor frecuencia genera conflictos en los Juzgados de Primera Instancia de la provincia de Cádiz, precisamente porque muchas veces se firma sin el asesoramiento jurídico adecuado.
El Código Civil no regula específicamente el contrato de arras, sino que lo menciona en el artículo 1454 al hilo de las arras penitenciales, y en el artículo 1124 en relación con el incumplimiento contractual. La distinción entre los distintos tipos de arras —confirmatorias, penitenciales y penales— tiene consecuencias jurídicas radicalmente distintas que el comprador debe conocer antes de firmar.
Los Tres Tipos de Arras y sus Consecuencias
| Tipo | Fundamento legal | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Art. 1124 CC | No puede desistir: la otra parte puede exigir cumplimiento o indemnización | Igual: no puede desistir |
| Penitenciales | Art. 1454 CC | Pierde las arras entregadas | Devuelve el doble de las arras |
| Penales | Arts. 1152-1154 CC | Pierde las arras Y puede ser reclamado por daños adicionales | Devuelve las arras Y puede ser reclamado por daños adicionales |
Las arras penitenciales del artículo 1454 son las más habituales en la práctica del mercado inmobiliario gaditano y las que mejor equilibran los intereses de ambas partes: permiten a cualquiera de ellas desistir del contrato abonando una compensación predefinida, sin necesidad de acudir a los tribunales. Sin embargo, para que tengan este efecto desistible, el contrato debe expresarlo con claridad. Cuando el contrato de arras no especifica el tipo, los tribunales —incluida la Audiencia Provincial de Cádiz en numerosas resoluciones— han tendido a calificarlas como confirmatorias, lo que impide el desistimiento unilateral y obliga al cumplimiento forzoso.
Cláusulas Esenciales que Debe Contener el Contrato de Arras
Un contrato de arras bien redactado debe identificar con precisión el inmueble objeto de la compraventa —incluyendo referencia catastral y datos registrales—, el precio total de la operación, el importe de las arras y su naturaleza (penitenciales, confirmatorias o penales), el plazo máximo para elevar a escritura pública, la distribución de gastos entre comprador y vendedor —notaría, registro, ITPAJD—, y las condiciones suspensivas si las hubiere, especialmente la obtención de financiación hipotecaria.
La condición suspensiva de financiación es especialmente importante: si el comprador no obtiene la hipoteca en las condiciones previstas, el contrato debería quedar resuelto con devolución íntegra de las arras. Sin esta cláusula, el comprador que no obtiene financiación pierde las arras aun cuando el problema sea ajeno a su voluntad.
Verificaciones Previas a la Firma de las Arras
Antes de firmar el contrato de arras y entregar ninguna cantidad de dinero, es imprescindible obtener una nota simple del Registro de la Propiedad que confirme que el vendedor es el titular registral y que el inmueble no tiene cargas —hipotecas, embargos, anotaciones preventivas— que no se hayan comunicado. También debe solicitarse al administrador de la comunidad de propietarios un certificado de que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas, y verificar en el Ayuntamiento si existe alguna carga urbanística o expediente de disciplina sobre el inmueble.
En Tamayo Abogados revisamos el contrato de arras antes de la firma, realizamos la verificación registral y catastral del inmueble y asesoramos al comprador sobre todos los aspectos jurídicos de la operación, evitando que una firma apresurada comprometa una inversión de por vida. Consulte nuestra Guía de Derecho Inmobiliario en Cádiz o nuestra página sobre compraventa de inmuebles.