El Impago de Renta: un Conflicto Frecuente en el Mercado de Alquiler de Cádiz
El impago de la renta por parte del inquilino es la causa más habitual de los procedimientos de desahucio que se tramitan ante los Juzgados de Primera Instancia de Cádiz, San Fernando, El Puerto de Santa María y Jerez de la Frontera. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —Ley 29/1994, de 24 de noviembre— reconoce al arrendador el derecho a resolver el contrato y recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino incumple la obligación de pago de la renta o cualquier cantidad cuyo pago hubiere asumido o corresponda al arrendatario.
El procedimiento de desahucio por impago se tramita como juicio verbal conforme a los artículos 250.1.1º y 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y presenta características específicas que lo diferencian de otros procedimientos civiles: la posibilidad de acumulación de la acción de reclamación de rentas adeudadas, el señalamiento simultáneo de fecha para la vista y para el lanzamiento, y la figura del enervamiento, que permite al inquilino paralizar el procedimiento pagando la deuda en un momento procesal determinado.
El Procedimiento de Desahucio Paso a Paso
El proceso se inicia con la presentación de la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica el inmueble arrendado. La demanda debe acompañarse del contrato de arrendamiento, la documentación acreditativa de la deuda y, si fuera necesaria, la representación procesal mediante procurador —obligatoria en los procedimientos con cuantía superior a 2.000 euros—. Tras la admisión de la demanda, el Juzgado notifica al inquilino y le señala simultáneamente la fecha de la vista y la del eventual lanzamiento.
El inquilino tiene la opción de enervar el desahucio, es decir, de pagar todas las cantidades adeudadas antes de la celebración de la vista, lo que paraliza el procedimiento y le permite conservar el arrendamiento. Sin embargo, el derecho de enervación solo puede ejercitarse una vez: si el inquilino ya enervo anteriormente en el mismo contrato, o si el arrendador le requirió de pago notarialmente o de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó en ese plazo, el enervamiento no es posible.
| Fase | Plazo estimado en Cádiz | Notas |
|---|---|---|
| Presentación y admisión | 1-2 semanas | Depende de la carga del juzgado |
| Notificación al inquilino | 2-6 semanas | Si el inquilino no es localizable, puede alargarse |
| Vista (si no hay acuerdo) | 4-8 semanas desde notificación | El lanzamiento se señala el mismo día |
| Lanzamiento | 1-4 semanas tras sentencia | Desalojo con presencia del juzgado |
La Reclamación de Rentas Adeudadas
La demanda de desahucio puede acumular simultáneamente la acción de reclamación de las rentas y cantidades adeudadas hasta la fecha de la demanda, y solicitar que la condena incluya también las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento hasta la entrega efectiva del inmueble. Esta acumulación es la estrategia más eficiente para el arrendador, ya que evita tener que seguir dos procedimientos separados.
Medidas Preventivas para el Arrendador
La mejor protección frente al impago es una correcta selección del inquilino y un contrato de arrendamiento bien redactado. En Tamayo Abogados recomendamos a los arrendadores que, antes de ceder el inmueble, verifiquen la solvencia del inquilino —informe de riesgo o CIRBE—, exijan un depósito de fianza de acuerdo con la LAU —una mensualidad de renta para viviendas habituales—, y consideren la contratación de una garantía adicional en forma de aval bancario o seguro de impago de alquiler. Un contrato bien estructurado desde el inicio puede ahorrar meses de procedimiento judicial y miles de euros en rentas no cobradas.
Consulte nuestra página sobre arrendamientos y desahucios en Cádiz o nuestra Guía de Derecho Inmobiliario en Cádiz.