El Origen del Conflicto: las Cláusulas de Gastos en las Hipotecas
Durante décadas, las entidades financieras incluyeron en los contratos de hipoteca cláusulas que trasladaban íntegramente al prestatario el pago de todos los gastos de constitución del préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Esta práctica, generalizada en el mercado hipotecario español, fue cuestionada ante los tribunales por su posible carácter abusivo, siendo finalmente objeto de pronunciamiento por el Tribunal Supremo y, posteriormente, regularizada por el legislador.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece con claridad la distribución actual de los gastos: la entidad financiera asume los gastos de gestoría, notaría, registro e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados; el prestatario solo abona la tasación del inmueble y la copia de la escritura que solicite para sí. Para las hipotecas formalizadas con anterioridad a esta ley, la posibilidad de reclamar depende de los pronunciamientos judiciales sobre la nulidad de las cláusulas de gastos incluidas en cada contrato concreto.
Qué Gastos son Reclamables y con qué Fundamento
Para hipotecas firmadas antes de junio de 2019, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos que trasladaban al consumidor la totalidad de los costes de constitución de la hipoteca. Como consecuencia, los consumidores que abonaron estos gastos tienen derecho a reclamar su devolución. Los gastos reclamables son, habitualmente, los de notaría, registro de la propiedad y gestoría. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) fue objeto de pronunciamientos contradictorios hasta que el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, atribuyó definitivamente su pago al banco, lo que no abre la vía de reclamación retroactiva por esta partida en todos los casos.
| Gasto | ¿Reclamable? | Quién debe pagarlo desde 2019 |
|---|---|---|
| Notaría | ✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | Entidad financiera |
| Registro de la Propiedad | ✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | Entidad financiera |
| Gestoría | ✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | Entidad financiera |
| Tasación | ❌ No (corresponde al prestatario) | Prestatario |
| IAJD | ⚠️ Depende de cada caso y fecha | Entidad financiera (desde nov. 2018) |
El Plazo para Reclamar
La acción para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios abonados indebidamente prescribe en el plazo general de cinco años previsto en el artículo 1964 del Código Civil, contados desde que la nulidad de la cláusula fue definitivamente declarada con carácter firme. Este plazo, no obstante, ha sido objeto de interpretaciones diversas por los distintos Juzgados de la provincia, por lo que es conveniente no demorar la reclamación si se está dentro del período potencialmente reclamable.
Cómo se Tramita la Reclamación
El primer paso es presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera, adjuntando la escritura de hipoteca y las facturas de los gastos abonados. Si la entidad rechaza la reclamación o no responde en el plazo de dos meses, puede acudirse a la vía judicial. En Tamayo Abogados gestionamos íntegramente el proceso: análisis de viabilidad, reclamación extrajudicial y, si es necesario, demanda judicial ante los Juzgados de Cádiz. Consulte más información en nuestra página específica sobre gastos hipotecarios en Cádiz o en nuestra Guía de Derecho Inmobiliario en Cádiz.