Qué es el AFO y por qué es tan relevante en la Provincia de Cádiz
El Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) es el mecanismo que la legislación urbanística andaluza prevé para reconocer la situación de aquellas edificaciones construidas en suelo no urbanizable que, pese a carecer de licencia ajustada a la ordenación vigente, han superado el plazo durante el cual la Administración podía ordenar su demolición. En la provincia de Cádiz, con un extenso territorio rural y una larga tradición de edificación dispersa en cortijos, casas de campo y diseminados, este trámite tiene una relevancia práctica excepcional: miles de propietarios se encuentran en la situación de no poder inscribir su vivienda, venderla o acceder a suministros básicos por esta razón.
El fundamento legal del AFO se encuentra en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que establece en seis años el plazo de prescripción de la acción de disciplina urbanística para las obras realizadas en suelo no urbanizable, y en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, que regula el régimen de las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.
Requisitos para Obtener el Reconocimiento AFO
No toda edificación en suelo no urbanizable puede acogerse al trámite AFO. Para que el Ayuntamiento pueda tramitar el reconocimiento, deben concurrir simultáneamente los siguientes requisitos:
En primer lugar, la edificación debe tener más de seis años de antigüedad, contados desde la terminación de las obras. Este extremo se acredita habitualmente mediante certificado de técnico competente, escritura pública, catastro, fotografía aérea histórica o cualquier medio que permita fijar la fecha de construcción. En segundo lugar, no debe existir ningún expediente de disciplina urbanística en tramitación ni orden de demolición vigente sobre la edificación en cuestión. En tercer lugar, la edificación no debe estar ubicada en suelo especialmente protegido: dominio público marítimo-terrestre, zonas de especial protección ambiental de la Red Natura 2000, vías pecuarias, montes públicos o servidumbres aeronáuticas.
| Requisito | Cómo se acredita | Riesgo si no se cumple |
|---|---|---|
| Antigüedad > 6 años | Certificado técnico, vuelo histórico, catastro, escritura | Denegación del AFO e inicio de expediente de disciplina |
| Sin expediente vigente | Certificado municipal de inexistencia de expediente | Tramitación bloqueada hasta resolución del expediente |
| Suelo no especialmente protegido | Certificado urbanístico municipal, consulta cartográfica | Imposibilidad legal de reconocimiento AFO |
El Procedimiento AFO Paso a Paso
El procedimiento se inicia ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la edificación. El primer paso es encargar a un arquitecto o aparejador la redacción de un proyecto de reconocimiento de situación asimilada fuera de ordenación, que debe describir la edificación, acreditar su antigüedad mediante documentación técnica y fotográfica, y verificar el cumplimiento de los requisitos legales. Este proyecto se presenta en el Ayuntamiento acompañado del pago de las tasas municipales correspondientes.
El Ayuntamiento puede solicitar informes sectoriales —por ejemplo, de la Delegación de Medio Ambiente o de Costas, si la finca se encuentra próxima al litoral— y puede requerir documentación complementaria. Una vez completado el expediente, el órgano competente —habitualmente la Junta de Gobierno Local— dicta resolución de reconocimiento. Con esta resolución, el propietario puede acudir al Notario para otorgar un acta de declaración de obra antigua y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
En Tamayo Abogados coordinamos todo el proceso: la verificación previa de la viabilidad del trámite, la selección del técnico redactor del proyecto, la interlocución con el Ayuntamiento durante la tramitación y la inscripción registral final. Hemos tramitado expedientes AFO en Puerto Real, Chiclana de la Frontera, Conil de la Frontera, Vejer de la Frontera, Medina Sidonia, Arcos de la Frontera, Los Barrios y otros municipios de la provincia.
¿Cuánto tarda un expediente AFO en Cádiz?
El plazo varía considerablemente según el municipio. En algunos ayuntamientos de la provincia el procedimiento se resuelve en tres o cuatro meses; en otros, con mayor carga administrativa, puede prolongarse entre seis meses y un año. La calidad del proyecto técnico y la completitud de la documentación inicial son factores determinantes para evitar requerimientos que alarguen el plazo.
Efectos del Reconocimiento AFO: Qué Permite y Qué No Permite
Es importante comprender que el reconocimiento AFO no legaliza la edificación ni le otorga la condición de inmueble conforme a la ordenación urbanística vigente. Lo que sí permite es su inscripción en el Registro de la Propiedad, su acceso a suministros de agua y electricidad como instalaciones auxiliares de la edificación reconocida, y su transmisión con plena seguridad jurídica. Las obras de ampliación o nueva construcción sobre el inmueble AFO siguen sin estar permitidas. La edificación queda en una situación de tolerancia legal, sujeta a las limitaciones propias del régimen de fuera de ordenación.
Más Información sobre Derecho Inmobiliario en Cádiz
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