Qué son los Vicios Ocultos en una Vivienda
Un vicio oculto es un defecto grave que afecta a la vivienda vendida, que no era perceptible mediante una inspección ordinaria en el momento de la compra y que, de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido el inmueble o habría pagado un precio inferior. Su régimen jurídico se encuentra en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil, que imponen al vendedor la obligación de responder por los defectos ocultos que existieran en la cosa vendida al tiempo de su entrega, aunque no los hubiera conocido.
En la provincia de Cádiz, las características climáticas y la exposición al ambiente marino hacen especialmente frecuentes determinadas patologías: humedades por capilaridad y filtración, corrosión de armaduras en edificios próximos al litoral, deficiencias en la impermeabilización de cubiertas, fallos en instalaciones de fontanería y saneamiento, o problemas estructurales derivados de asientos diferenciales en terrenos con presencia de arcillas expansivas. Todos estos pueden constituir vicios ocultos si reunían las condiciones exigidas por la ley en el momento de la compraventa.
Los Tres Requisitos para que Exista Vicio Oculto
Para que el defecto sea legalmente calificable como vicio oculto deben concurrir tres condiciones. Primera, el defecto debe ser grave: no cualquier imperfección da lugar a reclamación, sino solo aquella que afecta de forma significativa a la habitabilidad, la utilidad o el valor del inmueble. Segunda, el defecto debe ser oculto: no detectable mediante la inspección que cabría esperar de un comprador diligente. Un defecto visible —aunque el comprador no lo haya advertido por falta de atención— no genera responsabilidad del vendedor. Tercera, el defecto debe ser preexistente a la transmisión: debe haber existido antes de la entrega del inmueble, aunque no se haya manifestado hasta después.
| Tipo de vivienda | Normativa aplicable | Plazos de garantía |
|---|---|---|
| Segunda mano (entre particulares) | Arts. 1484-1490 Código Civil | 6 meses desde la entrega (caducidad) |
| Nueva construcción — defectos de acabado | Art. 17.1.a) LOE | 1 año desde la recepción |
| Nueva construcción — habitabilidad | Art. 17.1.b) LOE | 3 años desde la recepción |
| Nueva construcción — estructura | Art. 17.1.c) LOE | 10 años desde la recepción |
Las Acciones Legales: Redhibitoria y Quanti Minoris
El artículo 1486 del Código Civil otorga al comprador dos opciones ante la existencia de vicios ocultos. La primera es la acción redhibitoria, que permite desistir del contrato y recuperar el precio pagado, devolviendo el inmueble al vendedor; en este caso, si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, debe además abonar una indemnización por daños y perjuicios. La segunda es la acción quanti minoris —también denominada acción estimatoria—, que no resuelve el contrato sino que persigue una reducción proporcional del precio en función del coste de reparación del defecto.
La elección entre una y otra acción depende de la gravedad del defecto, del valor de mercado de la vivienda y de las circunstancias concretas del caso. En muchos supuestos, la acción quanti minoris es más práctica: permite al comprador conservar la vivienda y obtener una compensación económica sin necesidad de devolver el inmueble. En otros, cuando el defecto hace la vivienda inutilizable o su reparación supone un coste desproporcionado, la acción redhibitoria puede ser la única vía real de resarcimiento.
La Importancia del Informe Pericial
La acreditación de los vicios ocultos ante el Juzgado requiere invariablemente un informe pericial elaborado por arquitecto, aparejador o ingeniero competente. Este informe debe describir el defecto con precisión técnica, calificarlo como grave desde el punto de vista constructivo, argumentar su carácter oculto —no detectable en la inspección previa— y, si es posible, establecer su origen anterior a la compraventa. Sin informe pericial sólido, la probabilidad de éxito de la reclamación se reduce drásticamente, tanto en la vía extrajudicial como en la judicial.
En Tamayo Abogados trabajamos con peritos de contrastada experiencia en la provincia de Cádiz. Podemos coordinar la inspección técnica del inmueble desde el primer momento de la consulta, lo que permite evaluar la viabilidad real de la reclamación antes de iniciar actuación alguna.
Plazo de caducidad: actúe sin demora
El plazo de seis meses para reclamar vicios ocultos en compraventa entre particulares es de caducidad, no de prescripción. Esto significa que no se interrumpe por ningún acto extrajudicial —cartas, burofaxes, reclamaciones al vendedor— y que, transcurrido, el derecho a reclamar se extingue definitivamente. Si ha detectado defectos en su vivienda recientemente adquirida, la consulta inmediata con un abogado especializado es imprescindible.
Más Información
Para una visión integral del derecho inmobiliario en la provincia, consulte nuestra Guía Definitiva de Derecho Inmobiliario en Cádiz.